Взяли ипотеку несколько лет назад под высокие проценты и теперь завидуете тем, кто берет сейчас по ставке ниже? Поверьте, вы тоже можете платить меньше – рефинансируйте свой кредит и сэкономьте деньги. Рассказываем все подробности о перекредитовании – берите на карандаш.

 

Что такое рефинансирование

Рефинансирование кредита или перекредитование происходит, когда вы получаете в банке новый займ на более выгодных условиях, чтобы полностью или частично погасить взятый ранее кредит. Причины для обращения за рефинансированием могут быть разные: ухудшение вашего материального состояния, поиск более выгодных условий, удобство обслуживания кредита в новом банке. 

Рефинансирование можно получить в своем старом банке или в каком-то другом, если вас не устраивают условия или вам отказали. Нередки случаи, когда «свой» банк-кредитор отказывает в рефинансировании, тогда как сторонний охотно забирает себе клиента, который уже подтвердил на деле свою платежеспособность и ответственность. Иногда они даже забирают клиентов, которые доводили до просрочек, но это скорее исключительные случаи. 

Процесс оформления кредита на рефинансирование занимает меньше времени и требует меньше документов, чем оформление сделки купли-продажи с использованием ипотеки. 

Дополнительным плюсом для банка, готового перекредитовать чужого клиента, выступает уже проведенная проверка предмета залога.

Перекредитование позволяет снизить процентную ставку по займу, увеличить сроки кредита и изменить суммы ежемесячных выплат, поменять валюту кредита, а также, если заемщик оформил несколько кредитов в разных банках, заменить их на один. Иногда банки даже позволяют заемщику взять больше денег, чем он должен банку-кредитору, а разницу использовать на ремонт, покупку мебели и другие нужды.

В каких случаях выгодно рефинансировать

Ставка упала

Специалисты полагают, что рефинансировать ипотеку имеет смысл, если разница между действующей и новой ставкой составляет хотя бы 0,5% . Суммы кредита по ипотеке крупные, так что даже такое, казалось бы, незначительное снижение уже даст ощутимую выгоду.

Например!

При сумме долга 2 млн, взятых под 10,5%, и оставшемся сроке 20 лет, ставка, сниженная на половину процента, позволит вам уменьшить срок кредита до 18 лет. А сэкономленные 2 года дадут вам в итоге 460 тысяч рублей — почти четверть всего долга.  

При рефинансировании вы можете установить новый срок договора – увеличить срок и уменьшить платежи или уменьшить срок и за счет этого сократить переплату.

Вы взяли кредит в валюте

Может стать выгодным рефинансирование и в том случае, если вы оформляли ипотеку в валюте. Банк, в который вы обратитесь за перекредитованием ипотеки, оформленной в другом банке, будет рассматривать вас в качестве заемщика на общих основаниях. При рефинансировании валютной ипотеки сумму остатка основного долга пересчитывают в рубли, и на основании полученного итога банк определяет, хватит ли вашего дохода для погашения нового кредита.

Чаще всего процентная ставка по рублевому кредиту на рефинансирование оказывается выше ставки по действующему валютному кредиту. Это усилит платежную нагрузку при обслуживании нового займа, зато можно будет перестать переживать насчет повышения курса. При повышении сумма ежемесячного платежа по рублевому кредиту останется неизменной, а вот по валютному сумма платежа в рублевом эквиваленте вырастет.

Если рефинансировать вас согласен тот же банк, который выдавал валютный кредит, вам могут предложить разные варианты: конвертацию кредита в рубли по определенному курсу и изменением остальных параметров кредитования или же выдачу нового – рублевого – кредита, за счет которого будет погашен валютный. В любом случае вам придется очень тщательно просчитать возможную выгоду от рефинансирования с учетом всех сопутствующих издержек — дополнительных расходов при оформлении кредита: новой страховки (старая не подойдет, но ее можно частично вернуть), оценки объекта, затраты на справки из вашего банка, выписки из ЕГРН.

Хотите изменить состав созаемщиков

За перекредитованием стоит обратиться, если нужно вывести из числа созаемщиков одного из участников, на которого не оформляли право собственности. Например, если вы брали ипотеку и привлекли в созаемщики брата, у которого был большой официальный доход. А сейчас он сам решил взять ипотеку и действующий кредит может стать препятствием в получении положительного решения банка.

Планируете продавать ипотечную квартиру

Еще один случай, когда рефинансирование может оказаться выгодным – если вам нужно продать квартиру, которая находится в ипотеке. Тогда можно взять потребительский кредит, погасить задолженность, снять обременение и совершить сделку.

Но это стоит делать только в том случае, если необходимо срочно совершить сделку, а обременение этому препятствует. Нужно просчитать, не выгоднее ли будет договориться с покупателями и банком. Банки иногда идут навстречу и допускают продажу квартиры, находящейся в залоге, при условии оформления залога на другую недвижимость.

В процессе рефинансирования после снятия обременения квартиру можно продать и с продажи вернуть кредит новому банку, а разницу оставить себе. Это самая распространенная схема.

Документы и расходы на рефинансирование

У каждого банка свой перечень требований, но основной пакет документов такой:

- паспорт заемщика; 

- правоустанавливающие документы на жилье; 

- кредитный договор и график платежей; 

- справка от работодателя по форме 2-НДФЛ; 

- копия трудовой книжки; 

- справка от банка-кредитора об остатке долга.

Некоторые банки требуют собрать весь пакет документов, как если бы вы снова брали ипотеку – технический и кадастровый паспорт на квартиру, справку БТИ об отсутствии арестов и запретов, выписку из ЕГРН, выписку из лицевого счета, согласие супруга, экспертное заключение о стоимости квартиры.

Комиссии за рефинансирование банк не берёт. Но дополнительные расходы точно возникнут: новый банк потребует тот же пакет документов, как при первоначальной ипотеке. Все справки и нотариальное заверение согласия супруга придется оплачивать.

Весь процесс оформления от рассмотрения до завершения займет порядка 1,5 месяцев. После подписания кредитного договора нужно будет снять обременение с закладной и, если полученный кредит залоговый, зарегистрировать обременение по новому договору ипотеки в Росреестре. И пока вы этого не сделаете, придется платить банку повышенный процент по кредиту: пока заем ничем не обеспечен, банк несет дополнительные риски. Как только заемщик переоформит залог, ставку понизят. Если перекредитовать вас согласился ваш же банк, можно будет пропустить этот этап и сэкономить денег.

Кроме того, вам придется переоформить страховку: поменять выгодоприобретателя, изменить реквизиты кредитного договора, в отношении которого заключена страховка, возможно даже добавить какие-то новые опции. Придется учесть и требования к страховым компаниям, которые выдвигает ваш новый кредитор — вашей прежней может просто не оказаться в его списке. Если придется оформлять страховку заново, то, скорее всего, старый страховой взнос вам не вернут: случаи переноса остатков со счета хоть и встречаются, но все-таки очень редки.  

Причины отказа в рефинансировании

- Если у вас есть сейчас или были когда-то просрочки по кредитам. По любым кредитам, не обязательно по ипотечному, который вы хотите перекредитовать. Чтобы выйти из этой ситуации, нужно погасить текущие просрочки, подождать несколько месяцев и попробовать подать заявку на рефинансирование заново. 

- Ваш доход недостаточен для оплаты кредитных обязательств. Сумма ежемесячных платежей по всем вашим кредитам не должна превышать половину вашего официально подтвержденного дохода. Если у вас уже сейчас на погашение кредитов уходит половина зарплаты, не поможет даже то, что вы исправно оплачиваете счета: банк все равно откажет. Единственный вариант – снизить кредитную нагрузку. Постарайтесь погасить какой-нибудь кредит, чтобы уменьшить сумму ежемесячных платежей. 

- Плохая кредитная история. Рефинансирование ипотеки — все равно, что выдача нового кредита, поэтому заемщика будут тщательно проверять. И если с кредитной историей что-то не в порядке, вам откажут. Решение – выяснить, что именно указано в вашей кредитной истории, и исходя из этого подобрать другой банк, который относится к таким вещам лояльнее. К примеру, кто-то допускает одну просрочку в течение полугода до обращения за рефинансированием, а другой банк откажет в снижении ставки, если вы хоть раз вовремя не внесли платеж. 

- Ваше жилье упало в цене. Если вы купили квартиру несколько лет назад, когда цены были выше, может статься, что остаток ссудной задолженности будет равен нынешней стоимости квартиры. Например, если вы купили квартиру за 2,3 млн рублей, взяв в кредит 1,8 млн рублей, а теперь ваша квартира стоит как раз 1,8 млн рублей. Банк же может дать вам кредит на сумму не больше 90% от рыночной стоимости предмета залога на момент кредитования. 

- При получении предыдущего кредита заемщик использовал маткапитал. В этом случае по окончании выплат заемщик обязан выделить доли всем членам семьи, включая детей. Получается, что после погашения ипотечного кредита, перед оформлением нового залога, квартира будет оформлена в долевую собственность. И для передачи ее в залог потребуется согласие органов опеки и попечительства – доли, принадлежащие детям, тоже попадут в залоговое имущество. Многие банки предпочитают отказывать в таких сделках. Единственное решение – искать банк, готовый перекредитовать вас на этих условиях. 

- Ваш кредитный договор не соответствует условиям программы рефинансирования. К примеру, по условиям Сбербанка сумма рефинансируемого ипотечного кредита должна быть не менее 500 тыс рублей вместе с процентами и не более 5 млн рублей, а вам нужно 5,2 млн. Или ваш возраст не будет соответствовать установленным параметрам: банк может потребовать, чтобы на момент погашения заемщику должно быть меньше 65 лет, а вы будете старше. 

- Ваш кредит был реструктуризирован. Рефинансировать собственную ипотеку многие банки отказываются, зато готовы снижать ставку, внося изменение в условия договора. В результате происходит реструктуризация. В этом случае другой банк может отказать вам в рефинансировании, если по условиям кредитования, установленным в нем, реструктуризированные кредиты не могут перекупаться. 

- Вы развелись. Это событие может стать камнем преткновения, если ваш супруг или супруга выступали созаемщиками по ипотеке и имущество не было разделено по закону. 

- Повторное рефинансирование. Некоторые банки готовы повторно перекредитовать заемщиков, но большинство отказывают, если вы уже один раз обращались за рефинансированием.